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竞彩篮球购买业界第一在线娱乐场所,提供各类老虎机游戏,超过300种老虎机游戏,欢迎各位玩家前来品鉴!不过,恒隆在80年代的发展,始终受金钟二段一役的影响,对地产循环的戒心大增,投资策略亦渐趋保守。1985年以后地产市道逐渐回升,恒隆即迫不及待地将地铁沿线发展物业出售,鲗鱼涌太古站上盖的康怡花园、康泽花园及柏景台等8 000个住宅单位,即在1984年10月至1987年3月期间以楼花方式售罄,绝大部分单位以每方尺500至800元分期售出,而这批楼宇在其后三年价格升幅逾倍,恒隆白白少赚了不少。也正因为对地产循环持有戒心,恒隆的土地储备亦逐渐维持在低水平,与长实、新地、恒地等相距日远,若干很有潜质的物业,如太古水塘(现时的康景花园)、乐活道地段(现时的比华利山等)均先后将半数权益售予恒地,并由对方策划发展及代理销售,此举亦削弱了恒隆的盈利。希慎兴业上市后,即着力加强旗下的投资物业阵营,向大股东利氏家族购入地产物业及重建发展地盘,计有1984年以4600万元购入港岛浅水湾宝山阁;1986年以4500万元购入铜锣湾两个地盘,发展成今日的友邦中心及礼顿道111号,同年又以8.5亿元购入花园台2、3号及乐源道38号柏乐苑;1987年以4.45亿元购入恩平道2至38号及渣甸坊19号等。到80年代末,希慎的铜锣湾王国已发展至拥有270多万方尺收租楼面面积,比上市初期增加逾倍。〔11〕 欧阳德著:《新世界发展前景秀丽趁低吸进》,载香港《经济一周》1985年6月10日,第18页。

(2) 物业交投畅旺,楼价、租金节节攀升。踏入1985年,香港物业交投已趋活跃,据田土注册处的登记,该年各类房地产买卖契约,达26.3万宗,比1984年的17.7万宗增加49%,其中,楼宇买卖契约的数目,创下历年最高纪录,达5.4万宗,比1984年的3.0万宗大幅增加82%。到1988年高峰期,各类房地产买卖契约更达35.6万宗,其中楼宇买卖契约6.7万宗,分别比1984年增加101和124%。而香港登记业主人数亦从1984年的46.8万人增加到1988年的65.9万人,增幅达41%。(见表5.1)这一时期,过去数年间积聚的购买力爆发,形成对房地产需求大于供给的局面,楼宇空置率迅速回落,刺激楼价、租金飙升,其中最显著的要数私人住宅楼宇。1985年,私人住宅楼价平均升幅已达2成至3成,大型住宅楼宇售价升幅更接近五成。1987年10月股灾后,楼宇市道一度转淡,但随着港府于1988年3月宽减印花税及银行减息,住宅楼宇市道戏剧性地再次转趋蓬勃。1988年全年平均升幅接近四成,市区新楼平均每方尺升至1 500元,已超越1981年地产高峰期每方尺1 300元水平,比1984年的每方尺630元大幅上升138%。信和集团的积极进取作风可说始终如一,它在官地拍卖中买入的土地,不少创出历史新高,当时往往被人讥笑,然而事后又证明它甚具眼光。事实上,黄氏家族早在80年代初已相当看好香港经济前景,认为香港地理位置优越,为东西方的经贸通道,来自世界各地的商旅络绎不绝,并以香港为基地拓展对中国贸易,故此对物业需求很大,再加上港府的积极不干预政策,房地产业前景光明。〔16〕基于这种信念,信和在香港地产业中一直扮演“超级大好友”角色。1996年信和置业亦跻身香港十大地产上市公司之列,成为香港著名的地产发展商之一。太古城整个发展计划,到1985年大体完成,历时10年。经过80年的沧桑,占地宏大、远东著名的太古船坞,转眼间发展成居住5万人口的自给自足社区、港岛著名的高尚住宅区及全港规模最大的私人屋邨之一。区内的太古城中心,成为港岛东区一个极具潜力的展览和购物娱乐中心,到90年代该中心每日人流量高达7万人次,假日或周末更达15万人次,这个数目在外国大型商场差不多是一周的总人数。竞彩篮球购买踏入20世纪90年代,长实的气势更形宏大,它利用所收购公司的庞大土地储备,策划四大私人屋邨的发展计划,包括蓝田地铁站的汇景花园、茶果岭的丽港城、鸭脷洲的海怡半岛,以及元朗天水围的嘉湖山庄,这都是香港地产发展史上仅见的大型发展计划,四大屋邨共占地747万方尺,可提供楼面面积2 953万方尺,其中住宅单位逾4万个,总投资超过185亿元。

竞彩篮球购买〔5〕 梁振英著:《香港房屋问题的第二波?》,载香港《明报月刊》1992年1月号,第26—27页。1995年,港府批地给地铁公司兴建中环总站至大屿山赤■角新机场之间的机场铁路,地铁招标发展沿线各站上盖物业,结果,拥有庞大资金的恒地及旗下的中华煤气联同新地、中银集团所组成财团击败了置地,夺得中环机铁总站上盖物业发展权。中环机铁总站上盖发展项目占地约4公顷,发展工程包括3幢高级商厦、零售商场,以及两间酒店或服务式住宅大厦,总楼面面积预计达447.7万方尺,总投资400亿元,预料分六期进行,1997年动工,至2004年全部完成。该发展计划不仅是机铁沿线各站中最负盛名及最昂贵的发展项目,而且也是香港有史以来最大的单一地产项目,届时完成后,置地的中区王国将黯然失色,中区地产霸主地位无疑将属新地、恒地两大集团。1982年,是香港地产业过去七八年间最暗淡的一年,地价、楼价、租金全面大幅下跌,官地拍卖会上投资者竞投兴趣普遍低落,冷落场面迭现,很多时候拍卖官在无可奈何之下被迫将多幅官地收回。据统计,1984年港府共推出50幅官地,上半年占30幅,其中6幅因无人承价而收回,而下半年则有20幅,其中7幅收回。

70年代初,李嘉诚决定全力发展地产,他于1971年6月创办长江地产有限公司,1972年8月改名为长江实业(集团)有限公司,将投资重点转移到房地产业。当时,正值香港股市进入大牛市时期,李嘉诚把握良机,及时将长实上市。长实法定股本为2亿元,实收资本8 400万元,分4 200万股,每股面值2元,以每股3元价格公开发售1 050万股新股,集资3 150万元。1972年11月1日,长实正式在香港挂牌上市。当时,长实的规模和实力均显不足,只有35万方尺出租楼宇,且大半是工业大厦,每年租金收入仅390万元;此外有7个地盘在兴建中,其中4个地盘为全资拥有。长实上市时预期年度利润为1 250万元,但由于期间地价、楼价大幅上升,长实在上市后第一个年度获利4 370万元,相当于预算利润的3.5倍。20世纪70年代商厦重建、兴建热潮首先从港岛中环商业区兴起。长期以来,中环一直是香港商业经济活动的心脏,它的脉搏跳动代表了香港整体社会的动力、活力,是香港繁荣的最高象征。70年代以前,中环商业核心区的贵重物业,基本上被英资著名的地产公司置地所垄断,这种情况直到70年代中后期新兴华资地产商的崛起,才逐渐发生变化,形成各据一方的局面。不过,置地始终在核心区自成王国,成为香港地产“皇冠上的明珠”。陆思恒冯薪朵恋爱曝光:48系的瓜总是这么劲爆~竞彩篮球购买〔6〕 Nigel Cameron, The Hongkong Land Company Ltd.?鄄A Brief History, Offset Printing Co.,1979,pp.56.

根据香港消费者委员会的调查,香港虽然没有法律障碍,阻止任何人士加入楼市成为地产发展商,但是,新经营者进入地产发展市场与原有大地产商竞争时,却面对着有限的土地供应、高昂的地价、高财务成本、较弱的议价能力等一系列不利因素。因此,香港的地产市场不算属于具高度“竞争威胁”〔20〕的市场,自1981年以来,没有新的大型地产商能够打入市场(这是指有能力每年供应量达5%或以上的新私人住宅楼宇发展商)。〔21〕对港元的冲击以及利率高企,令香港股市迅速从高位暴跌。1997年8月7日,恒生指数曾创下16673点的历史高位,其后辗转下跌,从10月20日到23日的短短4天中,恒生指数就暴跌约3200点,股市总值损失约8000亿元。10月28日,香港股市引发全球股市下跌,反过来再影响香港股市下跌1438点,以点数计创历史最大跌幅。〔11〕 黄惠德著: 《被誉为冒险犯难的奇才——胡应湘先生谈合和业务》,载香港《信报财经月刊》第2卷第10期,第59页。到了9月,另一屋邨康泽花园推出,结果申请抽签人龙秩序大乱,发展商被迫暂停派发申请表,并于翌日在报章刊登申请表格。申请人士可用邮寄方式将申请表连同1万元本票寄回,再隔数日之后才进行抽签。希望用这种方式压制日渐炽热的炒风。及至1986年大埔海宝花园发售时,再发生排队人士打斗事件,导致一名50多岁男性居民死亡。炒风炽热,成为这一时期地产市道的一道风景线。

踏入10月下旬,在东南亚金融市场获取巨利的国际机构投资者开始将目标转向香港。10月21日,美国摩根斯坦利全球首席策略员巴顿·碧斯表示,将减持环球投资组合中已发展亚洲市场所占比重,从原来的2%减至零。他并认为:亚洲股市已处于危险的下跌周期,其第二阶段的跌势已经开始,并将由香港股市率领。当日,香港股市应声下挫并连番暴跌,揭开了香港金融风暴的序幕。〔13〕 郭峰著: 《李兆基经营地产的秘诀——兼谈恒基兆业与永泰建业的发展》,载香港《南北极》杂志第124期,1980年9月16日,第9页。1998年,香港地产业可谓经历了严重的危机。统计数据显示,该年全年在政府土地注册处登记的楼宇物业买卖合约,累计达11万宗,涉及金额约3400亿元,分别比1997年大幅下跌约4成半及6成。登记的金额跌幅远超过登记宗数的跌幅,显示了1998年楼宇价值严重下挫。该年,香港大型私人屋邨售价平均再下跌约35%至40%不等,比1997年第二季高峰期平均下跌约50%,已回落到1995年低潮时的水平。1998年,政府卖地收入仅122亿元,比1997年大幅减少7成。〔3〕 李秀娟著:《炒家蜂拥入市,地产升势凌厉》,载香港《信报财经月刊》1991年5月号,第22页。

在写字楼方面,由于受到香港经济结构转型、服务业急速发展的影响,需求不断攀升,致使空置率从1983年高峰期的20%左右回落到1989年初的2.2%。短缺情况最严重的首推中区甲级写字楼,期间虽有交易广场、奔达中心、太古广场等多幢高级商业大厦相继推出,中区甲级写字楼空置率仍跌至0.5%。写字楼的严重供不应求刺激租金、楼价急升。以中区交易广场为例,1987年底每月每方尺租金约31至35元,到1988年底已升至55至62元,1989年上半年更创下每月每方尺租金85元的历史最高纪录。当时,中区甲级写字楼租金经过持续3年攀升,已位列全球第三高位,仅次于东京和伦敦。高租金迫使非金融性行业从中区向湾仔、铜锣湾及尖沙咀等传统商业区迁移,进而推动这些地区租金的上升。1989年初,湾仔区甲级写字楼每月每方尺租金亦已上升到40元水平。希慎兴业当年上市,在市场上曾引起一些猜测,因为利家向来作风保守,极少容许外人“分享”祖业,即使在70年代初期股市疯狂时,利家也没有上市套现的想法。但踏入20世纪80年代,情形却有了转变,除上市集资外,还多次出卖物业,如铜锣湾恩平道一些旧楼,就从利家转到其他发展商名下。当时有人怀疑利氏家族在转移风险,但执掌家族生意的利泽铭生前一直极力否认,声明利家仍以香港为根基所在,“每一分钱利润都留在香港”。或许由于这种猜测,希慎兴业上市后股价表现曾长期落后于大市。不过,谁都不否认希慎兴业是一家优质地产公司。其名下拥有的收租资产,全部为甲级写字楼和高级住宅,甫上市便赢得“小置地”称号,1984年更被列为33只恒生指数成分股之一。竞彩篮球购买1993年第四季,恒地趁公司业绩理想,连环出击,先是发行4.6亿美元(约35.7亿元)的可换股债券,安排将投资中国内地的恒基中国分拆上市;继而发行3亿美元(约23.38亿元)欧洲美元债券,并取得13.8亿元银团贷款;而旗下恒基发展亦以先旧后新方式配股集资20亿元,短短3个月间恒基共筹得资金超过90亿元。

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